2345小说>都市现代>读书成圣>第597章 特别爱坑人

事情的源头还要追溯到李牧身上。

那天谈到最后,李牧突然问:“你跟小成小陌合作的那个房地产公司,项目快要开盘了吧?”

“啊?!是的。”小五哥给弄一愣。

李牧摇摇头:“不要在那上面投入太多精力,浪费你的天赋才情!”

小五哥能说什么?

唯有点头:“是,我明白。”

然后心里就开始犯嘀咕,这位大领导究竟什么意思?提醒还是警告?

李牧似乎是打定主意要让方小武猜谜,最后又淡声道:“待会让张主任给你找一份17年云州综合统计报告精要,回去好好看看,这份比较细致,注意不要外传。”

啊?

这么敏感的东西,就这么给我?

小五哥罕见的有点迷糊,带着报告回家,一晚上没合眼。

报告是真的很精要,而且极其专业。

其中很多统计数据都是使用的非标口径,简而言之,跟上报的数据可能“不太一样”。

小五哥居然从中读出一点洪材风格,野蛮直接,真实细致。

最后,终于读懂报告的小五哥,悚然而惊。

第二天,他就找到陌紫妍和成池开小会。

“我可能会提前出手公司股份,跟你们打声招呼,必要的时候,得麻烦你们配合我。另外,姐你也可以适当转移一下注意力。”

成池大奇:“咦?刚见完李会长你就要撤,是有什么内幕消息么?”

小五哥就没打算瞒着他,将想法合盘推出。

“很简单,我不看好云州的房地产市场,而且确实没有精力顾及这块。”

成池不以为意的撇嘴:“又是调控的老一套?中央调控这么多年,年年涨,好不容易15年开始一线不涨了,二三线接力。你看咱们云州,从去年年初到现在,涨了多少?”

房地产市场是个宏观的大课题,门外汉肯定摸不到边,但房地产商也未必真懂——大部分都是见利而上的关系户而已。

成池陌紫妍的眼界和见识,都远非常人可比,但是论起从繁复信息里照见事务本质的能力,与方小武根本不在一个级别。

对于朋友,小五哥向来很有耐心,认真解释。

“我跟你讲几个数据。”

“17年,云城人口净流入增长8.9,而16年是增长9.5。”

“17年,云城住宅用地供应321.6万平方米,比16年增加将近9。”

“17年,云城房价上涨54,而16年只有23。”

“17年,云城规模以上企业悄无声息的减少93家。”

成池+陌紫妍,听得二脸懵逼,面面相觑。

小五哥叹口气,放缓语速。

“我们简单讲,人口流速是一个城市的房价,是否能够快速上涨的核心原因之一。”

“人口净流出的城市,你炒什么房?房子只会越放越多,越来越便宜。”

“人口快速流入的城市,你搞限购限售有什么意义?需求就拱在那里,不离不弃。”

“决定城市房价上涨的另外一个核心因素,是地方政府的土地供应量。”

“如果收紧土地供应,人为制造需求大于供应的局面,房价必然快速上涨。”

“由于盖房子有周期,所以一般而言,两年前的土地供应量,将决定现在的房价均线,现在的土地供应量,将决定购房者对未来的预期。”

“未来预期,其实就是购房者信心,这是第三个影响一地房价的核心因素。”

“ok,我们回头看这三点要素,有没有发现什么不对劲?”

方小武讲得直白简单,成池陌紫妍回头再琢磨那4组数据,终于跟上趟了。

小五哥做出总结的时候,两人悚然动容。

“你们看,云城的人口净流入,经过长达8年的快速增长,17年略有回落。”

“而云城的土地供应量,其实一直都很宽松,15年就有270万平,17年更是高达320万。”

成池面色骇然:“所以说,其实17年云州房市刚需是回落的?按照客观规律,云州房价应该温和上涨?”

“对。”

小五哥点点头。

“云城人口流入速度放缓,土地供应量宽松,在基本的供求关系层面上,房价不具备快速上涨动力。”

“那为什么……”

陌紫妍皱眉问,她对这方面不太敏感,一直以为云州房价上涨是跟随着全国、全社会的大趋势,此刻陡然听到不同的解读,有点难以置信。

小五哥却没有直接解释,而是随口一转。

“其实一线城市中有两个很好的例子:广深。”

“广市房价始终低于深市,而人口流速基本相近,关键就在于土地供应增速。”

“这种情况,其实体现的是一方政府对于发展的全盘考量,毕竟放出多少土地,当地商会做主。”

“假设广市将土地供应卡得很紧,地价房价被同时推高,那么商会就可以获得更多的土地出让金。”

“但是,与此同时,居民居住成本和工商企业经营成本,同样会被推高,从而降低城市的经济活力。”

“如果居民和工商企业没有另外的选择,那么即使成本很高,他们仍然不会离去。比如帝都、魔都。”

“可是如果存在着另外的选择,人口和企业就会迁移。”

“那么广市就是这样,作为省会,不远处就有一个同等规模的特大城市,构成城市之间的直接竞争。”

“糟糕的是,在整体竞争中,广市处于绝对劣势!如果再卡紧土地供


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